Darovací i dědická daň z převodu nemovitosti byly zrušeny. Jak je to ale při následném prodeji? Kdy se platí daň z příjmu a kdy ne?

 

V oblasti trhu s nemovitostmi se v dnešní pandemické době těší mediální pozornosti hlavně zrušení daně z nabytí nemovitosti. Nejspíš po právu, protože toto opatření opravdu může trh uklidnit a následně i rozhýbat. Jaká je aktuální situace? Zákon velmi pravděpodobně projde i třetím čtením ve Sněmovně a nikdo nepředpokládá, že by měl ztroskotat na Senátu nebo prezidentském podpisu.

Je třeba si ale uvědomit, že nákup je jen jednou z cest, jak získat nemovitost. Pokud se soustředíme na oblast darovacích smluv a dědických řízení, zjistíme, že v některých případech se platbám daní či nemalým poplatkům nevyhneme. A protože v této problematice řada lidí pořád tápe, pojďme se na obě daně podívat blíž.

Pokud jste nemovitost zdědili, daň neplatíte.
Tady je situace jednoduchá. Dědická daň byla zrušena s účinností od 1. ledna 2014. Od tohoto data se podle § 4a zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů posuzuje dědictví jako bezúplatné nabytí a je od daně z příjmů zcela osvobozeno. A to bez ohledu na to, jestli je dědicem osoba fyzická, nebo právnická. To však neznamená, že dědic nemá s touto formou nabytí vůbec žádné výdaje: je nutno počítat s nákladem na zpracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti, palmáre notáři za úkony provedené v dědickém řízení, případně s úhradou výdajů spojených s přípravou podkladů pro rozhodnutí soudu. Tyto náklady si můžete následně uplatnit při prodeji nemovitosti. Zde je ještě potřeba upozornit na oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu v případě, že hodnota dědictví je vyšší než 5 mil. Kč.

Když se ale jako dědic rozhodnete takto získanou nemovitost dále prodat, povinnost platby daně z příjmu může znovu vstoupit do hry: prodávající (dědic) je totiž od této daně osvobozen pouze v případě, že nemovitost vlastní déle než pět let nebo v ní měl aspoň poslední dva roky trvalé bydliště (tzv. „časový test“). V případě, že zůstavitel byl vaším příbuzným v přímé linii (manžel / manželka, děti, vnoučata, rodiče nebo prarodiče), zkracuje se tato lhůta o dobu, po kterou byla nemovitost jeho vlastnictvím nebo v ní bydlel. Pokud tedy prodáváte byt po babičce, která jej vlastnila déle než pět let nebo v něm aspoň dva roky bydlela, máte po starostech – daň z příjmu se vás v případě prodeje netýká. V opačném případě vám nezbývá než počkat s prodejem do uplynutí některého z uvedených časových testů, nebo se smířit s platbou 15 % z prodejní ceny ve formě daně z příjmu.

A jak je to v případě daru?
Samotná darovací daň byla zrušena stejnou právní normou, ale příjmy z darů jsou i zde součástí klasické 15% daně z příjmu. V každodenní praxi se ale většina obdarovaných jejímu placení vyhne: od této daně jsou totiž osvobozeny nejen osoby v přímé linii (viz výše), ale i osoby ze druhé, tzv. „pobočné“ skupiny příbuzných. Těmi jsou například sourozenci, synovci, neteře, strýcové a tety, manželé dětí (zeťové a snachy), děti manžela (nevlastní děti), rodiče manžela (tchán, tchyně), manželé rodičů (nevlastní rodiče) a osoby, které s dárcem žily ve společné domácnosti nejméně rok před darováním. Platba daně z příjmu se tak v podstatě vztahuje pouze na cizí fyzické nebo právnické osoby.

Jaroslav Kraus

Author Jaroslav Kraus

More posts by Jaroslav Kraus